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 家の購入ガイド        

初めて家を購入される方、どこからはじめたらよいのかお悩みですか? まずご相談ください。
購入の手続き、費用、ローンのアドバイスなど日本語で丁寧にご説明いたします。

Step 1   資金計画

まず自分が買うことの出来る家の価格(予算)を知る。

頭金がいくら払え,毎月の支払いはいくらまでなら可能なのか? 購入プランを立て、いくら位の家を買うか算出します。
予算を決めずに、漠然と家探しをしても時間の無駄になってしまいます。 まずはどのくらい融資できるか銀行などに相談してみましょう。
ローンブローカー、銀行のローン担当者のご紹介もいたします。

ローンの種類は数限りなくあります。無理のない返済プランをお選びください。

家を購入する際に エスクロー費用(買い手、売り手で折半)、保険、名義登録料 ローンの手数料などの諸経費(クロージングコスト)がかかります.

毎月のローンの支払いの他に、コンドミニアム、タウンハウスなどを購入するとコミュニティーを管理している組合(HOA:ホームオーナーズアソシエーション)の費用が月々かかります。 HOAの費用は管理費、保険、建物の修繕費など共益費にあたります。


Step 2   エージェント選び

予算が決まったら、家探しのお手伝いをするエージェントを選びます。 不動産エージェントが物件探しから購入までのお手伝いをします。
希望するエリアに精通した買い手専属のエージェントを選びます。

予算、エリア、家のタイブ、その他、希望の条件をエージェントに伝えると、条件に合った物件を選び出し、お客様と一緒に物件を見て回ります。

通常、買い手側、売り手側の双方にエージェントが付き、依頼主のために動きます。

オープンハウスを見て、物件が気に入り、即、そこにいるエージェントと話を進めてしまうことがありますが、売り手の側のエージェントが買い手側のエージェントを兼ねることになり、買い手の不利な立場になることがありますので、 おすすめできません。買い手専属のエージェントを付け、買い手のために交渉してもらいます。


Step 3   住むエリアを決める

ロサンゼルスでのエリア選びのポイントはまず治安です。地域によって治安の良し悪しにかなりの差があります。
ロサンゼルスは車社会ですから、バス路線などの公共交通手段のある場所の近く等はあまりおすすめできません。
 
次に学校区を調べます。住んでいる住所によって通う学校が決まります 学校区(School District)のサイトに入りSchool Locatorで住所を入力するとどこの学校に行くがわかります。。
学校によってレベルにかなり差があります。1から10までのランクがあり、10が最高になります。

お子様のいらっしゃらない方でも、良い学校区の地域を選んでおけば、売却する際、有利になります。 どんなにすばらしい家でもロケーションがよくないところにあると、売却に時間がかかる可能性があります。
次に売ることも考えて物件を選ぶことも重要な要素になります

  
ロケーション!  ロケーション! ロケーション!(不動産の絶対条件)

気に入った物件が見つかったら、自分で何回か足をはこび、物件の近所を観察します。音、においなど気になるものがないか。近所に駐車してある車、庭の状態(芝生が枯れて、草が伸び放題になっている)、落書き、窓に鉄の格子。 などの点を観察し 安全エリアであるかどうか判断します。また、昼間は安全に見えても夜も安全であるか。時間帯を変えて行ってみます。 犯罪発生率などは地元の警察に問い合わせすることができます。.


Step 4   物件購入の申し込み (オファー)

買いたい物件が決まったら、オファー(住宅購入申込書)を売り手に提出します。

オファーを提出する前に、ローンを組んで購入される方は、ローンの借入先(銀行、モーゲージ会社)から住宅購入資金を借り入れることができるという証明書(Prequalification Letter)を取り寄せ、オファーと一緒に提出します。
売り手はローンが確実に取れる買い手を選びます。売買契約後、買い手のローンが取れなくて購入できなくなった場合、売り手は、新たに買い手を探さなくてはならなくなるからです。

オファー(購入申し込み)には買値、頭金、その他,買い手の希望条件を記入して売り手に提出します。このときEarnest Money (手付金 通常買値の3%ぐらい)を払います。 このお金はエスクローで預かり、頭金の一部になります。

売り手が買い手のオファーした条件に同意し、サインをしたら、売買契約が成立します。

カウンターオファーといって、買い手のオファーに対して売り手が納得いかない場合、売り手の条件を買い手に返します。買い手、売り手でカウンターオファーを交し合い交渉を進めていきます。交渉はすべて書面で行い、最終的にお互いの条件に同意して、両者が契約書にサインを交わしたら売買契約が成立します。

契約が成立するとエスクローを開きます。 契約が成立しない場合は手付金は買い手に返却されます。



【オファーする時のチェックポイント 】

コンテンジェンシー(条件) オファーを出すときの条件にインスペクションコンテンジンシー、ローンコンテンジェンシー、アプレイザルコンテンジェンシーなどの条件をつけます。
 
インスペクションコンテンジェンシー: 買い手が家の状態を検査した結果、状態が悪ければ契約をキャンセルできるという条件。 

ローンコンテンジェンシーはもし買い手のローンが取れなかった場合、契約をキャンセルできるといる条件。 

アプレイザルコンテンジェンシー: ローン会社の不動産査定士(アプレーザー)の査定価格が物件の購入価格より低く融資できないため、契約をキャンセルすることが出来るという条件。

その他に、買い手の家が売れた時点で物件を購入するという条件を付け加えることも出来ます。

それぞれのコンテンジェンシーに期間が定めてあり、期限が過ぎるとコンテンジェンシーは無効になるので注意が必要です。





                                                                        Step 5 へ続く







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