アメリカではローンを組むのに年齢制限がありません。リタイア後のソーシャルセキュリティーでも2年以上受給していればローンを組むことが出来ます。

住宅ローンを取り扱っている金融機関 は レンダー(Lender) とよばれ、借り手が直接銀行の窓口に行ってローンを申し込むダイレクト
レンダーとお客様のためにローンを選んでくれるモーゲージブローカーの2種類あります。

ダイレクトレンダー

市中銀行  
モーゲージ(住宅ローン)の窓口で取り扱っています。
いつも利用している銀行へ行くと話がすすめやすいでしょう。 また、長いお付き合いのある銀行がベター。
短所は借り入れの審査がやや厳しく、ローンが取れるまで時間がかかることがあります。


モーゲージ専門銀行

住宅ローンを専門に取り扱う銀行。サブプライム問題が起こる前はたくさんあったローン専門銀行もほとんど姿を消してしまいした。


個人貸付金融機関 
  
銀行などでローンを取るのが難しい時。短所は金利は高め。


ローンブローカー 
(ローン取り扱い会社)

ローンブローカーがお客様の条件に合ったローンをいくつかの銀行から選びだします。
定期収入のない自営業やクレジットスコアーがあまりよくない場合でも、ローンがとれる可能性があります。ただし、その場合は
金利が高くなります。


観光ビザ、日本在住者でも頭金を30%以上入れると住宅ローンを借り入れることが可能になります。
ただしサブプライム問題発生以降、ローンの審査が大変厳しくなり、ソーシャルセキュリティーを持たない外国人の借り入れは
難しくなっています。

HSBC銀行はソーシャルセキュリティーを持たない外国人でも融資可能。


 



クレジットレポート

ローンを組むときに、まずクレジット調査会社(クレジットビューロー)からクレジットレポートを取り寄せ、クレジットスコアーを調べます。 
調査会社3社から取り寄せます。(審査会社によってスコアーが異なる)

ソーシャルセキュリティー番号がなく、アメリカに滞在期間が1年未満、、クレジットカードを使用していない、またローンをしていない
などの場合はレコードが出ません。過去にアメリカに一年以上住んで上の条件を満たすとスコアーが取れます。

クレジットレポートは収入、貯蓄額、支払状態、クレジットーカードの借入限度額などを基準に点数(FICO Score)がつけられいます。
最高点は900で800以上は最も好い条件でローンを借りることができます。通常750点以上あればかなりいいスコアーとみなされ
スムーズに融資できます。 650点以上あればローンを借りいれることが可能です。

過去に破産などするとかなりスコアーが悪くなります。また、税金関係、ローン、クレジットカードなどの支払の遅れはクレジットスコアー
に大きく影響します。

スコアーが悪いとローンの申請を拒否されたり、高金利など条件が悪くなります。 
しかし、クレジットスコアーが悪くとも支払状態を良くすることにより数年後に条件のいいローンに組み替えることができます。

クレジットレポートは賃貸するときにも必要になり、スコアーが悪いと拒否されることもあります。


クレジットスコアーが決まる要素

ー収入、貯蓄額

ークレジットカードの借り入れ限度額  限度額が高くなるとスコアーもよくなる。

ー住宅、、車などのローン、公共料金、クレジットカードなどの支払い状況  
  毎月の支払い期日に遅れた場合、30日、60日、90日以上が何回発生しているかにより減点されていきます。

ー破産、フォークロージャー、税金の未払いは致命的にスコアーを落とします。



★知らない間に自分名義のクレジットカードを作られ乱用されていたり、記録の間違えがありスコアーが悪くなることがあります。
  クレジットヒストリーを定期的にチェックする事をおすすめします。 ただしあまり頻繁にとるとスコアーが下がりますのでご注意ください。 
  一年に一度ぐらいがおすすめです。ネットで無料でとることもできます。 



ローンの種類

ローンの種類は何百種類とあります。 ローンの目的、将来の計画、自己資金などによって、どのローンプログラムが適しているか、
専門家に相談して、自分にあったローンを選んでいきます。

主なローンの種類

固定型ローン: (Fixed)

利息が支払期間一定で、月々の支払額が固定していて毎月の支払額が一定。
返済期間は10年、15年、30年などありますが、30年が一番ポピュラーです。
返済期間が短いと月々の支払いが多くなりますがトータルの返済金額は長い年数のものより少なくなります。 
長期的に住む予定のある場合は固定型がおすすめです。 

もし、金利が途中で下がったら損をしてしまうのではとお考えですか?
金利が下がったら借り換えができます。(リファイナンス
1%の金利が下がると、月々の支払いが数百ドル節約できます。
ただし、借り換えをするときに手数料がかかりますので、1〜3年以内に売る予定であれば借り換えをしないほうがお得です。 


変動型ローン:(Adjustable)

利息が毎月変動するので、月々の返済額も変ります。 
(だだし、1年に変動する最大幅、償還期間内に変動する最大の変動幅が決められています。 
月々の支払を抑えたい方や、近い将来売却をお考えの方にはお勧めです。金利の高いときは変動型で借り入れ何年か後に
金利が上がったら、固定に借り換えをすることができます。



一定期間固定型

ある期間だけ固定にして、その後変動型に変える、固定と変動を組み合わせたプログラム。
金利が高いとき、また数年後に買え替えの予定がある場合。
一般に金利が固定型より低く、変型より高いくなっています。 


イクイティーローン (Equity Loan)

持ち家に二次抵当権を設定することによって取るローン。
住宅購入資金の他、改築費用、車の購入など何に使ってもかまわない。一定額の枠を取っておき、使い始めたら金利がかかる。 
金利は変動性


エフ.エイチ.エー.ローン (FHA)

FHAローンとは、アメリカ政府が保障する住宅ローン。 頭金わずか3.5%で住宅の購入ができます。
さらに購入時にかかる費用(クロージングコスト)を売主に払ってもらうことができます。(交渉)
月々のローンの支払いにモーゲージ保険がプラスされます。(頭金20%以下の場合はモーゲージ保険がかかります。)



ローンをとるとき必要となる書類

クレジットレポート
給料明細書 2か月分 (最低2年間同じ職種の仕事をしていること)
銀行の残高証明書
税金申告書

などがあります。


イージーローンといって口頭で収入など知らせただけで取れるローンもあります。(利息は高くなります)






お問い合わせ  
やそかわふさこ
Person Realty Inc.
e-mail: fyasokawa@hotmail.com
Tel: 1-310-989-0937









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